Σαλαμίνος 10 (Γρ. 103), 54625, Θεσσαλονίκη, Ελλάδα

  Τηλ. +30 2311 823030
   Salaminos 10, 54625, Thessaloniki, Greece

©2017 BY PIOKALO.COM. PROUDLY CREATED WITH WIX.COM

  • Κωνσταντίνος Βαζούρας

ΕΡΕΥΝΑ: Κόστος κατασκευής σε περιοχές της Ελλάδος. Χρήσιμα Συμπεράσματα από τον υπολογισμό του.

Όπως μπορεί εύκολα να γίνει αντιληπτό, το κόστος κατασκευής για ένα οικοδομικό έργο ακολουθεί σε γενικές γραμμές τους κανόνες της αγοράς. Για τον λόγο αυτό, οι αποκλίσεις στο τελικό κόστος ανέγερσης αποτελεί γινόμενο πολλαπλών παραγόντων, όπως μεταξύ άλλων η πολυπλοκότητα του έργου, η προσβασιμότητα δομικών μηχανών στο εργοτάξιο, η προσφορά του εργατικού δυναμικού τοπικά στην περιοχή, αλλά και η αναγκη για χρήση πολυτελών υλικών και εξοπλισμού.

Με αφορμή της εκτίμησης του κόστους κατασκευής, ενός πολυτελούς συγκροτήματος κατοικιών από το τεχνικό γραφείο πiokalo.com, σύμφωνα με τοπικές εμπορικές τιμές (πράσινη καμπύλη) σε μία ιδιαίτερα τουριστική περιοχή της Ελλάδας, έγινε η συγκριτική απεικόνιση της παραμέτρου του οικοδομικού κόστους του ακριβώς ίδιου έργου, σύμφωνα με τις παρακάτω τιμές βάσης:

· των «αντικειμενικών» τιμών βάσης σύμφωνα με το Παράρτημα Β του Ν4495/2017, το οποίο χρησιμοποιείται και για την εξαγωγή του Προϋπολογισμού έργων συνήθως μικρής κλίμακας. (γαλάζια καμπύλη)

· των τιμών βάσης σύμφωνα με τα τιμολόγια Προϋπολογισμού δημοσίων έργων (ΦΕΚ 363B/19-2-2013). (κόκκινη καμπύλη)

· των εμπορικών τιμών στην περιοχή της Θεσσαλονίκης. (κίτρινη καμπύλη)

· την καμπύλη κόστους του τεύχους μίας πραγματικής προσφοράς για την ανέγερση του συγκεκριμένου έργου. (μαύρη καμπύλη)

Για την καλύτερη απεικόνιση της κάθε καμπύλης κόστους έγινε η διακριτοποίηση για κάθε στάδιο ανέγερσης του έργου. Τα στάδια εργασιών της έρευνας συνοψίζονται στα παρακάτω:


(1) Ολοκλήρωση των εκσκαφών,

(2) Ολοκλήρωση των θεμελιώσεων, εδαφοπλακών κτηρίων και όλων των σκυροδετήσεων,

(3) Τοιχοποιίες, μονώσεις, εγκαταστάσεις υδραυλικές , κλιματισμού και ηλεκτρολογικά,

(4) Ολοκλήρωση τσιμεντοκονιών, πατητών εσωτερικών τσιμεντοκονιών, επιχρισμάτων και έναρξη επενδύσεων τοιχοποιιών,

(5) Ολοκλήρωση τοποθέτησης κουφωμάτων, χρωματισμών, τοποθέτησης υδραυλικών (βρύσες, νιπτήρες, ντουζιέρες), τοποθέτησης ηλεκτρολογικών (πρίζες, διακόπτες, σποτ) και τοποθέτηση πλακιδίων,

(6) Ολοκλήρωση υδραυλικών και ηλεκτρολογικών περιβάλλοντος χώρου, και όλων των εξωτερικών φινιρισμάτων,

(7) Ολοκλήρωση τοποθέτησης όλου του εξοπλισμού δωματίων, σαλονιών, κουζινών και πισίνας,

(8) Ολοκλήρωση τοποθέτησης των μηχανημάτων και παράδοση του έργου.


Η έρευνα πραγματοποιήθηκε το διάστημα Οκτ2019-Δεκ2019, στα γραφεία του τεχνικού γραφείου «πiokalo.com» Σαλαμίνος 10, Θεσσαλονίκη. Η έρευνα έγινε από τον τελειόφοιτο Πολιτικό Μηχανικό ΑΠΘ Ι. Σπιθάκη στο πλαίσιο της πρακτικής άσκησης, με την ενεργή καθοδήγηση του Κων/νου Βαζούρα Δρ Πολιτικού Μηχανικού ΑΠΘ. Για την επεξεργασία των δεδομένων χρησιμοποιήθηκε το λογισμικό MS Excel.


Τα διαγράμματα εξαγωγής του κατασκευαστικού κόστους του έργου παρουσιάζονται παρακάτω:


Γράφημα 1: Απεικόνιση του αθροιστικού ΚΚ με βάση επιμέρους τιμές βάσης (με γαλάζια σκιά λοιποί φόροι και δαπάνες)


Σύμφωνα με τα παραπάνω, βλέπουμε πως οι τιμές του Παραρτήματος Β μπορούν να εκφράσουν ικανοποιητικά μια «μέση» εκτίμηση του κόστους κατασκευής ενός οικοδομικού έργου.


Αντίστοιχα, βλέπουμε αρκετά μεγάλη μετατόπιση προς τα επάνω των τιμών που ισχύουν για τα δημόσια έργα, τα οποία βέβαια προϋποθέτουν και υψηλότερους κανόνες εφαρμογής και πιστοποίησης, ενώ υπεισέρχονται και σε μειοδοτικές προσφορές.


Επιπλέον από το γράφημα γίνεται φανερή η πολύ μεγάλη απόκλιση στο κόστος κατασκευής (ΚΚ) ενός οικοδομικού έργου σε ένα τουριστικό θέρετρο και σε ένα αστικό κέντρο, όπως αυτό της Θεσσαλονίκης. Αυτό θα μπορούσε σίγουρα να αποτελέσει κίνητρο για την προσέλκυση μελλοντικών επενδυτών στον τομέα της οικοδομής εφόσον δοθεί το κατάλληλο πλαίσιο, καθώς το κόστος κατασκευής είναι σε αρκετά χαμηλά επίπεδα.


Τέλος, η άμεση φορολογία επηρεάζει το τελικό κόστος κατασκευής κατά περίπου 30%, το οποίο αποτελεί ένα σημαντικό ποσοστό για ένα μέσο οικοδομικό έργο.



Γράφημα 2: Συγκριτικό ποσοστό απόκλισης των τιμών υπολογισμού του ΚΚ με βάση το Παράρτημα Β.




Γράφημα 3: Συγκριτικό ποσοστό απόκλισης των τιμών υπολογισμού του ΚΚ με βάση τις τιμές των δημοσίων έργων.


Συγκεντρωτικά τα υπόλοιπα Συμπεράσματα της Έρευνας:

1) Ο λόγος των τιμολογίων των δημοσίων έργων προς τις τιμές του παραρτήματος β’ είναι σχεδόν 1,32. Αυτό σημαίνει ότι, ως κατασκευή ένα έργο κοστολογείται περίπου30% ακριβότερα, από ότι αν το αντίστοιχο έργο πραγματοποιούνταν ως ιδιωτικό.

2) Η μέγιστη έκπτωση που μπορεί να γίνει σε ένα δημόσιο έργο στη Θεσσαλονίκη είναι σχεδόν 45% του προϋπολογισμού του έργου εάν ο προϋπολογισμός του έχει γίνει με βάση τις τιμές των τιμολογίων για δημόσια οικοδομικά έργα.

3) Το μέγιστο ποσοστό έκπτωσης πάνω στον προϋπολογισμό ενός ιδιωτικού έργου, για τον οποίο χρησιμοποιήθηκαν οι τιμές του παραρτήματος Β και το έργο θα λάβει χώρα στη Θεσσαλονίκη, είναι σχεδόν 22%

4) Ο λόγος του κόστους ενός ιδιωτικού έργου, σε ένα τουριστικό θέρετρο, σε σύγκριση με αυτό της κατασκευής του στη Θεσσαλονίκη είναι σχεδόν 2,5 (!).

5) Η ολοκλήρωση του 2ου σταδίου έχει τον μεγαλύτερο ρυθμό κόστους κατασκευής. Οι σκυροδετήσεις αποτελούν μια από τις μεγαλύτερες δαπάνες σε ένα οικοδομικό έργο (από 20%-50% ανάλογα τη φύση του έργου και τις συνθήκες θεμελίωσης).

6) Οι κατασκευές πολυτελείας ακολουθούν τα επίπεδα εμπορικών τιμών της κάθε περιοχής και μπορούν να μεγαλώσουν πολύ το κόστος ενός έργου (διακεκομμένη πράσινη καμπύλη).

7) Μια περιοχή που τα έργα της κοστολογούνται ψηλότερα από την καμπύλη που προκύπτει από την χρήση των τιμών του παραρτήματος Β, θα μπορούσε να θεωρηθεί ως μια περιοχή που έχει αυξημένη δυναμικότητα στις κατασκευές ή μεγάλη κατασκευαστική ζήτηση.

8) Μια περιοχή που τα έργα της κοστολογούνται χαμηλότερα από την καμπύλη που προκύπτει από την χρήση των τιμών του παραρτήματος Β, θεωρείται μια περιοχή που παρουσιάζει ασθενέστερη ζήτηση στις κατασκευές και μικρότερο επενδυτικό κεφάλαιο στις οικοδομές.

9) Η μέγιστη απόκλιση στο κατασκευαστικό κόστος ανά στάδιο για ένα οικοδομικό έργο μπορεί να έχουν εύρος έως και μεγαλύτερο από 350% ανάλογα την εμπορικότητα της κάθε περιοχής.

Περισσότερα συμπεράσματα και εκτιμήσεις ακολουθούν σε επόμενη έρευνα/ανάλυση.

56 views